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日常の困りごと(不動産賃貸借)

大枠のとらえ方

基本的な法律関係
 ①賃料(家賃・地代)の滞納がないこと、②借地権であれば借地上の所有建物の登記をしたこと、③借家権であれば居住していること、がポイントです。
 これらが満たされているならば、法的には賃借人に強い権利性があります。
 したがって、貸主側では簡単には退去を求めることはできず、逆に借主側では理不尽な退去要請には応じる必要はないということになります。
 このような基本的な法律関係が、定期借地権や老朽化問題(老朽化に伴う退去・取り壊しなど)その他の、不動産賃貸借をめぐる諸問題を考えていく際の重要な視点となります。

避けては通れない重大な問題~原状回復
 貸主、借主のどちらにとっても大きな問題となり得るのが、原状回復の問題です。
 不動産を借りた場合、賃貸借契約が終了して不動産を返すにあたっては、借主は借りたときの状態に戻さなければならないのが原則です。これを原状回復義務といいます。この原状回復義務は紛争になりやすく、しばしば裁判で争われます。
 原状回復の紛争で重要なことは、①原状回復義務の内容(何をどこまで戻すのか)、②そもそも貸したときの状態はどうであったのか、③退去した際にはどのような状態になっていたのか、といったことを主張・立証できるかどうかです。
 そのためには、まず、原状回復義務の内容を具体的かつ明確に定めた賃貸借契約を締結しておく必要があります。
 また、貸した(借りた)ときの状態がどうであったのかを、写真で撮影したり、貸し借りの当事者間で一覧表を作って確認したりしておくべきでしょう。退去時の状態についても同様です。
 ご依頼を受けた弁護士としては、賃貸借契約書の内容の確認・作成に関わるほか、必要があれば現地調査に立ち会ったり、調停や訴訟などの法的手続きの代理を行うことになります。